公設篇:到底什麼是公寓大樓的公設?居然要我花這麼多錢買? | 台灣之美
2022年9月18日—(1)範圍:供全體住戶共同使用,而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。(2)種類:管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、空調室 ...
記得曾有位客人第一次買房,當我一項一項解說大樓案件的基本資料給他聽之後,他非常疑惑的問我,這公共設施既然不屬於屋主使用,幹嘛要登記給屋主,幹嘛我還要花這麼多錢去買?我又不一定用得到? 郎客啊,你鬱卒的心情我瞭改,達人我慢慢解釋給您聽喔 ......
公設,指的是在社區或集合式住宅(大樓)中,針對建築物的全體區分所有權人(全體住戶)有共同使用的部分,一起分擔持有,例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等。你會說既然不歸我個人所有,為何要登記在我名下,又為何要我付錢買?首先,只要是屬於建築物的一部分,連同這些公設空間的坪數,都可能涉及建築法規的建蔽率、容積率計算、房屋稅的納稅義務、以及建築物面積持有的登記歸屬問題,而且這些公設建物部分也都需要建築成本以及維護成本,既然是全體住戶都會共同使用(ㄇㄉ,大廳你會經過吧、管理室你會去處理事情、領收包裹吧),那麼依據使用者付費觀念,由全體住戶依比例共同持有、共同分擔成本,也是合情合理。
公共設施既然是歸全體共同使用和持有,因此在權狀和謄本登記上就不會全部切割登記給某一個個人,而是由全體住戶以各自持有幾萬分之幾的比例來呈現(登記)。一般在公共設施的分類上,也會依照使用狀況的性質,區分為「大公」(供全體社區住戶使用,例如大廳、管理室、電氣室)和「小公」(供特定族群使用,例如某一棟樓或某一樓層的樓梯間空間、或有購買停車位空間的住戶等等)。正因為個人所持有的小公面積可能不盡相同,所以即使住在同一棟社區大樓的公設登記比例,不一定每一戶都是一樣的(比如A棟B棟公設格局設計有差異,住戶分配的公設坪數也會不同)。但,也不是公共設施蓋得越多,住戶們需要負擔的公設比例就會越大,相反的,若住戶數數目越多的社區或大樓,公設比可能因為有較多的戶數分擔而變得比較低。
公設算不算是看得到吃不到的「虛坪」,倒也難講,應該要檢視它是不是必要設施而定。「必要」公設指的是,依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法定基本公設,例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。而「非必要」的公設則是,建商為了提高建築物精緻或銷售度,額外增加的部分,例如健身房、室內游泳池、視聽間、會議室、交誼廳等,以及建商可免計入容積的部分...
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